（二）租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效
最高人民法院在“湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案”中认为，根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定为合同无效。
该观点表明建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程新单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。
（三）未经全部所有权人同意而出租不独立商铺行为的效力如何认定
1994年A房地产有限公司（以下简称A公司）将所建商厦五楼大厅分割出售，该大厅建筑面积为3000平方米。原告赵某以人民币21万元的房价款购得其中九单元的房产，建筑面积为21.64平方米，包括公用部分分摊面积。买卖双方签订的《房屋买卖合同》第22第规定：“该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。”1996年赵某领取了九单元的房屋所有权证。此后，该大厅一直闲置。2000年1月，A公司向赵某邮寄挂号信一份，载明：商厦五楼只能作为一个整体使用，已经长期空置，经公司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽谈租期为5—8年，首年租金为每平方米150—180元，每年递增2.5%—4%，请你在半个月内予以回复，否则公司将视作你已同意并授权公司统一出租你的九单元房产。该挂号信因逾期无人领取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召开五楼业主会议，赵某没有参加，参加会议的业主（占全体业主的绝大部分）同意将A商厦五楼中自有房产部分继续委托A公司出租给第三方使用，委托期限延长至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司与B公司（餐饮公司）签订了一份《商业用房租赁合同》，将珠宝城商厦五楼进行装修及营业。赵某购买的九单元地点位于B公司所开酒店的吧台位置。
赵某以其享有产权的九单元被B公司侵占，请求判令B公司迁出九单元并给付其自2000年4月至2003年3月的租金人民币10000元。
最高人民法院民一庭在针对具体案件讨论后形成两种意见。
倾向性意见认为非不独立商铺所有人不能要求确认出租行为无效。主要理由是：1、所购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择，不仅符合大多数业主的利益，也并不损害赵某的合法权益。2、从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决个别业主服从商厦五层绝大多数业主的意愿，因为每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值是不争的事实的前提下，他们就商厦是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人个体之间差异，而应当尽可能协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。3、在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。
少数意见认为，本案的处理有两种途径可以考虑：第一个途径是，不去探究房地产管理部门的登记发证行为的正确与否，仅仅以赵某持有的房屋所有权证为依据，认定其具有商厦五层九单元的房屋所有权，在此基础上，则人民法院只能支持赵某的诉讼请求，判决B公司从商厦五层九单元迁出，并向赵某支付房屋使用费。第二个途径是，依据物权原理，认定越某虽然购买了商厦五层九单元并领取了房屋所有权证，但由于九单元没有与其他部分相隔，又不具有独立使用价值，无法构成独立的房屋所有权。由法官行使释明权，告知赵某可以以A公司向其出售的房屋不具有独立性，又出面组织其他“业主”将该房屋出租给他人，致使其对商厦五层九单元的房屋所有权无法行使为由，诉A公司侵权。
（四）租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同是否继续有效
在“善岛建设（天津）有限公司与天津一商集团有限公司房屋租赁合同纠纷案”中，最高人民法院民一庭认为，依据《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利，追究承租人违约责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。
（五）以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题
在“西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司、西安市赛格商贸有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案”（（2002）民一终字第75号）中，最高人民法院民一庭认为，随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破以往先有房屋，再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明，人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
最高人民法院的该判决所解决的只是如下问题：房屋尚未建成（即租赁标的物还未真正存在）的情况下，出租人是否有权将该“房屋”出租，至于该房屋是否属于合法建筑则不在这个问题的考虑之列。最高人民法院从鼓励交易的角度出发，认为法律、行政法规并未明确禁止在建房屋的交易（如在建商品房都可以买卖），因此认定在建房屋的租赁合同具有法律效力。当然，如果在建房屋属于违法建筑或有其他违反法律、行政法规强制性规定的情形，则应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条认定租赁合同无效。
三、房屋租赁中的诉讼管辖争议
关于房屋租赁纠纷的诉讼管辖，早在1986年，最高人民法院制定有《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》（法[研]复[1986]2号），该房屋租赁纠纷管辖批复规定，“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合‘两便’原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”2013年1月14日，最高人民法院颁发《最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第九批）的决定》（法释[2013]2号）将房屋租赁纠纷管辖批复废止，废止理由为已被《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》取代。
但是经检索民诉法意见的内容，我们却发现民诉法意见未有对房屋租赁合同纠纷的诉讼管辖作出明确直接的规定。民诉法意见中只是在第21条规定，“财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的除外。”因此不论学界还是实务界都对房屋租赁合同纠纷的诉讼管辖问题都存有争议。