在整个资产证券化的流程中，最为重要也是最为核心的一个步骤就是，发起人将拟证券化的资产转让给SPV，实现资产的“真实销售”(true sale)。通过“真实销售”，转移的资产可以从发起人处完全剥离出来，达到破产隔离。从美国司法实践来看，法院在定性时，不会在意当事方对交易所冠予的标签，而会实际调查该交易的真实性质，从交易风险分配、追索权、赎回权和剩余索取权、交易价格、应收款账户的控制权等几个方面综合考虑。。台湾地区的《金融资产证券化条例》、《金融资产之移转及负债消灭之会计处理准则》、菲律宾的资产证券化法规也均有类似规定。
首先，法院首先会考察交易风险分配因素。如双方意图在于出售（完全转让），那么应由买方（SPV）而不是卖方承担风险（灭失、损毁、无法实现等）。如SPV不承担交易的一切风险或所有人的义务，法院可能会考虑该交易为担保贷款。在梅杰家具市场有限公司诉卡斯特尔公司（Major's Furniture Mart, Inc. v. Castle Credit Corp）案中，发起人担保该应收款（证券化标的物）具有法律可执行力且能全额收付，并且承诺其将补偿购买方因应收款债务人不履行合同而导致的损失。法院因此认为，发起人承担了过多风险，应收款并未转移，该笔交易应定性为担保融资。在美国，类似的风险负担条款还有：按时收款的担保、保留一定价款、调整购买价格、出让方保证、转让方的抵押担保、回购义务、出让方在应收账款中保留次级利益、外部信用加强等。
其次，法院会考虑发起人是否有权回购或用其他财产代替受让资产。如果没有这种权利的存在，这种转让就会更倾向于被认定为出售。
第三，法院会考虑发起人有无剩余利益索取权。如果SPV有义务将超过受让资产价格（或超过购买价加上合理利息或投资回报）部分返还给发起人，那么所有权收益显然由发起人享有，该交易就会被认定更接近于担保融资而非真实销售。
第四，法院会考虑资产的管理和控制权。美国法院认为，一旦发起人收到受让资产的对价，其不应继续控制该资产。如果发起人继续成为受让资产的服务商，则该因素可能导致交易被定性为担保融资。特别是在以应收账款作为证券化资产时，SPV有权委托转让方或第三方作为服务人或者收款代理人，SPV必须有权控制收款代理人的行动，并有权在任何时候任命另一个收款代理人。否则，就不能视为真实买卖。
四、与案例相关的法律问题评析
（一）以《信托法》第7条为视角
1、信托财产的法律属性
本案当事人约定，基础资产为在建工程，其所生的收益为信托财产。就该信托财产性质，有多种不同观点。有认为属于从所有权中剥离出的收益权，有认为属于用益物权，甚至有人认为属不能归入任何现行法的新型财产。笔者认为，这里的“收益权”实际就是未来债权。因为，根据信托合同的约定，委托人仍继续保有所有权，由其继续占有、建筑、处分、销售，信托转让的只是销售所得的款项。换言之，不动产将来对外签订买卖、租赁的合同主体仍是委托人，而且系对自己所有权财产的处分。如果，我们将在建工程替换为已建成房屋，且对外已签订预售合同，以收益权进行信托，就能很清楚地将之界定为买卖合同项下债权的信托。本案的特殊性在于，房屋在建，买卖合同也没有签订。此收益就是未来的债权。
未来债权，又称将来债权、未来应收款，也有之称基础财产上的收益权。根据联合国《应收账款转让公约》的定义，只有转让（账款）合同订立后产生的应收账款才属于未来应收款。按此定义未来债权，又可以根据有无基础法律关系将之一分为二。一是，现在已经有基础法律关系的，仅依某一事实（如行为或事件经过）即发生债权。比如赠与、保险。二是，狭义的未来债权，它则是指产生债权的基础法律关系也不存在，需要通过缔结合同才发生的应收款。比如商家的存货，因尚未与消费者缔结买卖合同，故会计上属于存货，而金融家们看来就是未来债权。又如公路收费，公路在建或建成时，在会计上只是一笔固定资产，但金融家看到的却是其将来可以向通行的车辆收取通行费，也就可以称为未来债权。未来债权的概念在会计上完全是不存在的，因为它或者属于存货，或者属固定资产，或者属于其它财产，并将之计入资产负债表。为使得这些在财务上尚不能立即产生收益的资产获得最大化的收益，资产的持有人可以采取抵押借款、质押借款等方式获得融资。上世纪70年代兴起的资产证券化，为这些不能立即获得资金兑付的财产找到新的融资渠道。实务中出现了以公园未来门票收入、基础设施未来收费权、俱乐部会员费未来收入等各种权利作为证券化对象的例子
2、未来债权的可转让性
从各国信托法实践来看，对“未来债权”可否作为信托财产存在一定争议，但肯定说正逐步占上风。
在英国，由于法律认可未来应收账款转让，所以以未来债权以信托方式转让给特定目的机构，通常可以成立一个有效信托。在美国，上述做法就可能行不通。因为根据纽约州法，对未来债权转让很难获得“真实买卖”的认定，极有可能被认定为特定目的机构对发起人的贷款。所以，在纽约州的设立过程一般采取双层结构，即先在美国以外的国家设立一个离岸的特殊目的机构，再在美国设立一个纽约州统合信托。由发起人采用符合前者机构所在地法律要求的方式将未来应收账款真实出售给这个非美国的实体,从而不受美国破产法院的管辖；然后，由前者将应收账款再转让给纽约州统合信托。
在德国，1903年联邦最高法院一个判决首次提出，将来债权虽尚未发生，而仅系预想为可能成立，但亦可作为让与标的。在日本，应收账款,无论是现在的还是未来的,都应该被视为一种合同权利或义务。根据1999年1月29日最高裁判所的一项判例,在未来8年时间内产生的应收账款是允许被转让的。
在我国，“将来的债权能否成为让与对象，在理论上不无争论。”笔者认为，未来债权与现实债权的差异仅在于是否产生、具体债务人具有不确定性。从德国、日本、台湾地区的民法和我国合同法的规定来看，买卖缔约时尚不客观存在之标的物并不导致合同无效。故以将来可能发生的未来债权作为买卖、转让的标的物，并不存在法律障碍，转让合同依法有效。至于该转让合同是何时产生债权转让的法律效力，与转让合同效力无关。
（二）以《信托法》第11条为视角
1、未来债权为信托财产的转移时间
虽然未来债权可以作为信托财产，但以之设立信托，仍需要满足转移的要件。按前述通说观点，信托财产转移乃是信托生效的特别要件，故何时发生转移就直接影响到了信托生效的时间节点。
19世纪中叶以前，普通法法院多严格遵循这样一条古老的规则，即没有人能够现时转让他尚未拥有的权利(“自己无有者，不得与人”)。对未来债权能否有效转让具有里程碑意义的英格兰判例是霍尔罗伊德诉马歇尔（Holroydv.Marshal）案（1862），该判决指出，纵然让与时尚不存在之将来债权，亦可作为现时让与之标的;而且当将来债权存在之时，已支付相当对价之受让人，将于让与人对新的债权取得支配时，不须任何新的行为，自动取得正好相同之权利与利益，而如同作出让与约定之时该债权已确实属于其或在其支配与控制之下。上述观点已逐步成为英美法的主流观点，甚至影响至大陆法系。
在大陆法系民法看来，未来债权的转移何时发生效力，与未来债权转让合同的生效时间是完全分离的。德国民法区分负担行为与处分行为，处分行为生效时，才发生权属变动。故当债权未产生之前，对债权的处分行为不可能生效，必须待债权产生这一条件具备时始生效力，此时债权也发生了移转。将来债权的处分行为实质上被看作一个附生效条件的行为，条件就是债权的产生。我国台湾地区深受上述理论影响。如90年台上字第1438号、97年台上字第1213号判决认为，依台湾民法典及物权行为理论，“将来债权其系附停止条件或附始期者之债权让与，虽非法所不许，然此类将来债权，债权仍与契约成立时尚未存在。如受通知时债权仍未发生，何能发生移转效力，自须于实际债权发生时再为通知”。由此，未来债权如欲完成转让成为信托财产，必须以该债权变成实际债权后并经通知才能发生移转受托人的效力。