在建工程收益权应被称为未来债权或未来应收账款。未来债权作为信托财产或资产证券化的标的物并不存在障碍，但由于转让规则的特殊性，未来债权的转让交付需待其转化为现实债权之时。故在尚未转化为现实债权之时，信托并不生效。如意图在我国现有法律体系下，以未来债权开展资产证券化，可以考虑采取类似美国纽约州的方法，选择一个承认其效力的境外国家设定信托，或者直接采取非信托方式进行证券化。
根据本案双方的合同安排，自始委托人就没有意图将未来债权真实转让给信托公司，合同约定的权利义务也不符合“真是买卖”规则，无法满足《信托法》第11条规定的“确定性”要求，故信托亦属无效。根据系争合同约定，房地产公司在不提供任何商品或服务的情况下获得信托公司给予的资金，到期后归还本金和固定收益，提供不动产抵押担保上述债务履行，其法律性质符合抵押借款合同的特征。