由国内案例说起，中国某房地产众筹平台
该房地产众筹平台在网站上推出房地产众筹产品，每份金额1000元，第一期项目共有443人参与众筹，上线不到三天，目标别墅顺利出手。据悉，第一期项目选定的房产原价3万/平方米，认购金额却仅有2.2万/平方米，也就意味着投资者众筹可以打七折。虽然该众筹平台方面并不承诺预期收益，但相对较大的保值和升值空间可想而知。
据了解，该房产的最长持有期限不超过3年。参与者可以投票决定是否将房产卖出以获得投资收益，参与众筹者一人一票，投票结果超过51%即为通过。同时，也可在房产证下来后将房产投资份额进行转让。
众筹架构-以商业地产的架构为例
近年来，众筹作为一种新兴的融资方式发展非常迅速。它借助互联网和社交网络平台的传播特性，实现了线上“一站式”投融资。不仅减少了交易成本，而且大大提升了交易效率。众筹面向社会大众发起，也突破了传统众筹设置高门槛只针对特定群体发起的模式，使得普通大众有机会参与到投融资的经济活动中。然而，由于面前国内众筹立法的缺失，使得众筹活动缺少行业标准的参照及相应的行业监管。国内众筹网站和众筹模式也呈现良莠不齐的状况，隐含较大的法律风险。因此，在探讨众筹架构的同时，探究众筹的法律风险十分必要，一方面有助于从法律的视角更理性的认识众筹，另一方面也有助于众筹的参与者更好地规避潜在风险。
一、众筹的概述
（一）定义
众筹是指项目发起人通过利用互联网和社交网络传播的特性，发动公众的力量，集中公众的资金、能力和渠道，为中小企业、创业者或者个人进行某项活动或者某个项目或者创办企业提供必要的资金援助的一种融资方式。
（二）分类
众筹可以分为债权众筹、股权众筹、回报众筹和捐赠众筹等。
债权众筹，即投资者对于项目或者公司进行投资，获取一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金，中国市场上的P2P即是一种债权众筹。典型代表为KivaZip。
股权众筹，即投资者对于项目或者公司进行投资，获取一定比例的股权。典型代表为Upstart、人人投。
回报众筹是投资者对于项目或者公司进行投资，获取产品或者服务。典型代表为Kickstarter、Indiegogo。
捐赠众筹为投资者对于项目或者公司进行无偿捐赠。典型代表为Causes、YouCaring。
（三）特点
相较于传统的融资方式，众筹的精髓在于小额和大量。它的融资门槛低，而且不再以是否拥有商业价值作为唯一的判断标准，这为新型创业公司的融资开辟了一条新路径。众筹的基本特征：通过互联网完成投融资全过程;依托于社交网络进行市场营销;低成本和高效率;大众参与，直接贡献。
（四）发展历史和现状
众筹发展经历过三个阶段：第一阶段是用个人力量就能完成，支持者成本比较低，在最初更容易获得支持，第二阶段是技术门槛稍微高的产品。第三阶段则是需要小公司或者多方合作才能实现的产品，这个阶段的项目规模比较大、团队更专业、制作能力更精良，因此也能吸引到更多的资金。
在盈利模式上，众筹平台主要通过向筹资者收取一定的交易费用（佣金）来获取收益，佣金的数额按支付给筹资者资金的一定比例来确定，支付比例从最低的筹资规模的2%到最高的25%不等。其中北美和欧洲由于众筹平台之间的竞争程度较高，平均佣金比例为7%，低于世界其他国家8%的平均水平。此外，众筹平台还有一部分收入来源于向投资者收取的固定费用，大约是每个项目15美元的平均水平。
二、中国众筹的法律风险
（一）众筹模式涉及的相关法律问题及风险的一般性分析
由于中国专门的众筹立法缺失，实践中的众筹相关的各种安排都是在现有法律框架下寻找尽可能相关的依据，以确保其适法性。
1、利率
利率主要出现在债权众筹模式中，出资人在回收资金的过程中，通常还可以收取利息。利率应该收多少算是合法有效，是值得考虑的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第211条：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》（法（民）21号）第6条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
2、服务费
根据《合同法》第23章“居间合同”第424条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”以及第426条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”
3、电子合同
根据《电子签名法》第3条：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。”及《电子签名法》第14条：“可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。”
4、第三方支付平台
根据《非金融机构支付服务管理办法》（人民银行令第2号）第3条：“非金融机构提供支付服务，应当依据本办法规定取得《支付业务许可证》，成为支付机构。支付机构依法接受中国人民银行的监督管理。未经中国人民银行批准，任何非金融机构和个人不得从事或变相从事支付业务。”
5、持股平台
股权众筹下，通常会将募集的出资人的投资放入一个持股平台或者会以代持的方式来处理，这体现了《公司法》、《合伙企业法》以及最高院关于股份代持司法解释的相关规定的运用。
6、非法吸收公众存款
根据《刑法》第176条：“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”
同时，根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2010]18：“违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为刑法第176条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：